Najem okazjonalny dla najemcy: co sprawdzić przed wizytą u notariusza

Co zmienia podpis u notariusza

Przy najmie okazjonalnym najemca składa w akcie notarialnym oświadczenie związane z obowiązkiem opróżnienia i wydania mieszkania. Dokument ma istotne skutki: po zakończeniu najmu i spełnieniu ustawowych warunków może umożliwić właścicielowi skierowanie sprawy do egzekucji bez wcześniejszego uzyskiwania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu.

Nie jest to jedynie formalność dołączana do zwykłej umowy. Warto zrozumieć ją przed wpłatą pieniędzy i ustaleniem przeprowadzki. Jednocześnie najem okazjonalny nie daje właścicielowi prawa do samowolnego usuwania mieszkańców, wymiany zamków czy dowolnej zmiany zawartych ustaleń.

Zacznij od umowy, nie od terminu w kancelarii

Oświadczenie notarialne odnosi się do konkretnego najmu. Najpierw przeczytaj więc umowę: czas trwania, czynsz, pozostałe opłaty, kaucję, zasady podwyżek, napraw i zakończenia stosunku najmu. Ustal także, kto będzie mieszkał w lokalu i jaki jest zakres udostępnianych pomieszczeń.

Najem okazjonalny w ustawowym znaczeniu dotyczy lokalu mieszkalnego należącego do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności; dotyczy to również jej zmian.

Jeśli właściciel lub operator proponuje inny model, np. najem instytucjonalny, poproś o wyjaśnienie różnic. Podobnie brzmiąca nazwa nie oznacza tych samych wymagań dotyczących dokumentów i zabezpieczeń.

Trzy dokumenty pełnią odmienne funkcje

W standardowej konstrukcji do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji, oraz zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego innego lokalu na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Szczególne przepisy dotyczące określonych grup najemców mogą modyfikować część wymagań.

Nie każdy z tych dokumentów jest pełnym aktem notarialnym. Właściciel wynajmowanego mieszkania może żądać, aby podpis pod zgodą na zamieszkanie w innym lokalu był notarialnie poświadczony. To inna czynność niż sporządzenie samego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Adres wskazywany na przyszłość powinien odpowiadać rzeczywistej możliwości zamieszkania. Nie należy traktować kupionej „zgody do dokumentów” jako pewnego rozwiązania bez sprawdzenia, kto jej udziela i jakie ma uprawnienie. Osoba podpisująca zgodę powinna rozumieć jej treść i zakres.

Jak przygotować się do wizyty

Poproś kancelarię o listę potrzebnych dokumentów i pełną informację o opłatach. Sprawdź, czy wynagrodzenie obejmuje wypisy i dodatkowe czynności. Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza za określone oświadczenie do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, ale końcowe rozliczenie wymaga uwzględnienia właściwych składników.

Ustal z właścicielem, kto pokrywa koszty. Nie trzeba zakładać, że każda pozycja zawsze obciąża najemcę. Sposób rozliczenia powinien być znany przed wizytą, zwłaszcza gdy przeprowadzka wymaga dodatkowych dokumentów lub tłumaczenia.

Przeczytaj projekt oświadczenia i porównaj dane z umową. Zwróć uwagę na adres, oznaczenie stron oraz zakres zobowiązania. Jeżeli projekt obejmuje także odrębne poddanie się egzekucji co do należności pieniężnych, poproś o osobne wyjaśnienie tego postanowienia. Nie utożsamiaj go automatycznie ze standardowym obowiązkiem opróżnienia lokalu.

Notariusz powinien wyjaśnić czynność, lecz nie zastępuje prawnika działającego wyłącznie w interesie jednej strony. Jeżeli zapisy budzą wątpliwości, warto wyjaśnić je przed podpisem, a nie liczyć na późniejsze unieważnienie całego dokumentu.

Co dzieje się podczas trwania najmu

Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Najemca może zażądać potwierdzenia zgłoszenia. Termin liczy się od rozpoczęcia najmu, nie automatycznie od wizyty u notariusza.

Jeżeli utracisz możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, przepisy przewidują 21 dni od uzyskania tej informacji na wskazanie innego i przedstawienie odpowiedniej zgody. Zaniechanie może prowadzić do wypowiedzenia na zasadach ustawowych. Warto więc aktualizować dokumenty od razu po zmianie sytuacji.

Jak wygląda zakończenie

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca powinien oddać lokal w uzgodnionym terminie. Gdy tego nie zrobi, szczególna procedura obejmuje m.in. właściwie sporządzone żądanie opróżnienia z terminem co najmniej siedmiu dni od doręczenia oraz wystąpienie do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Egzekucję prowadzi właściwy organ, a nie sam właściciel.

Najemca może kwestionować niezgodne z prawem działania, ale dostępne środki zależą od etapu i okoliczności sprawy. Podpisanie aktu nie oznacza zgody na każde późniejsze żądanie. Najlepszym przygotowaniem jest jednak zrozumiała umowa, prawdziwe dokumenty i realny plan przeprowadzki po zakończeniu najmu.